地方债或扩容输血保障房

中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，政府明年将按照既定政策继续执行房地产紧缩调控措施。

李克强还指出，中央还将继续扎实推进保障房的建设，并研究通过债券等形式筹集资本金的机制，要增加政府投入，加大金融支持、拓宽融资渠道，通过创新经营模式吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。他称，建设保障房有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，且会释放出巨大的消费和投资潜力。

在这个月，上海市、广东省、浙江省和深圳市密集发布229亿元地方债，其一大功用就是输血保障房建设。而面对今年1000万套、共1.3万亿元的保障房建设资金来说，依然是杯水车薪。专家表示，还需要通过土地政策、税收政策的优惠措施，引进社会力量。

中共中央政治局常委、国务院副总理李克强日前指出，中央将继续推进保障房的建设。然而，保障房建设所面临的最大困难依然是资金问题。

11月15日、18日、21日、25日上海市、广东省、浙江省和深圳市分别发行了71亿、69亿、67亿、22亿元地方债，共达到229亿元，四地均表示所募集资金将主要用于保障房建设等领域。其中，上海的力度最大，用于保障房建设的资金将达到21.18亿元，接近总额的近30%，而在2010年，地方债中仅有4.23亿元用于大型居住社区外围大市政配套设施补贴。浙江省力度也不小， 13.66亿元将投入保障性安居工程建设，约占发债资金总额的20%。

责任债券靠财政收入偿还

“地方债的发行有利于缓解保障房建设的资金压力，从而摆脱保障房建设以前过分依赖土地出让金的情况。”广州大学房地产研究所所长教授陈琳28日向记者表示。

复旦大学经济管理学院院长石磊表示，通过发行地方债来增加保障房供给，进而降低公众对房价上涨的预期，这是重大的民生价值。可以预见，未来如能从面上实现地方自行发债，对于填补各地保障房建设的资金缺口，将是一个有效支撑。

众所周知保障房的投资期限长，利润微薄。有人担忧，地方债的期限仅仅为3~5年，未来还款时可能会出现资金“青黄不接”的现象。国海证券固定收益部分析师范小阳介绍说，地方政府债券类似美国市政债券中的“一般责任债券”，偿还是靠财政收入，即税收和土地出让金。“责任债券是靠财政收入偿还的，和投资的项目本身并无直接关系，所以投资收益较低的项目并不会对地方债还款造成任何影响。”

明年地方债输血量不足

保障房预计计划资金的1/5

但是，地方债并不能解决所有资金问题。根据住建部测算， 2011年开建1000万套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元，假设我国的CPI增速为零，3600万套保障房最少需要资金4.68万亿元人民币，约相当于2010年GDP总量的1/12。

11月10日，住建部公布新建1000万套保障性住房开工任务超额完成。但是3天后，住建部相关负责人表示，数据中存在约1/3的“挖坑待建”情况，不计入已开工的项目和套数。也就是说，保障房开工率下降1/3。

不少业内人士也表示，明年地方债扩大已成定局。据宏源证券固定收益部首席分析师范为预计，明年的地方债规模大概在3000亿元左右，在真正实现地方自主发债的前提下，范围将扩大到省、副省级城市和计划单列市。但是，据国海证券分析师粗略预估，保障房的资金缺口明年至少在5000亿元左右。如果按照今年已公布的地方债投资于保障房的比例，顶多为保障房“输血”900亿元。

由此看来，地方债短期内确实无法成为保障房资金的主要来源。“我认为银行贷款在保障房建设中依然占据主要地位。”范小阳表示。

房价预期

拐点已经来临冬天还将继续

临近年末，龙湖、绿地、中海、保利、万科、富力、合生等大型开发商都已经加入了促销阵营，不少楼盘降价一二成，特别是北京和上海，近期更是出现了万元以下的楼盘，虽然是在郊区，但是其“零利润”更是让人感受到楼市冬天的来临和房价松动力度之大。

当中央再次强调“明年将按照既定政策继续执行房地产紧缩调控措施”时，今后的房地产市场将如何走向？

富力地产董事长李思廉日前坦陈，目前市况不佳，如果长期都处于调控状态，政策方面也不放松，包括银行收紧银根，那么整个房地产行业将继续低迷比较长的时间。

而万科总裁郁亮的“过冬”理论已经在业内广泛效仿，他认为，“此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的全球金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了，且现在还很难判断这个冬天有多长。”

“目前拐点已现，但仍未见底。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，越来越多的项目会加入价格下调的队伍，他预计，这一轮房价下跌将比2008年时间要长，“明年房价将维持以小跌盘整为主的基调，部分楼盘会出现10%～15%甚至40%的跌幅。”

广州市房地产行业协会专家委员会副主任委员谈锦钊认为，明年三季度前，限购和限贷政策不会放松，开发商资金链持续吃紧，要把资金回笼，房价出现松动将是大趋势，“在我看来，明年三季度以前楼价有20%的调整空间。”

解决方案

地方财政已捉襟见肘

引社会力量建保障房

和之前的土地财政相比，地方债的融资规模相当有限。如今年前10月，浙江省卖地收入高达2040亿元，这次发行的地方债为67亿元仅占土地收入的3.28%。

2012年将是保障房建设的高峰，财经评论员叶檀估计，地方政府必须拿出近2万亿元的资金，“这对于地方财政是跨不过去的高门槛。”特别是，“目前很多地方财政失去土地财政支撑，已捉襟见肘。靠发行地方债与银行信贷，显然不是好办法。”

怎样办？“一方面要加大政府的投入，另一方面，也要依靠社会的力量。”陈琳表示，在保障房建设中，可以通过税收优惠政策，或者是在土地出让时通过配件保障房的手段，引进社会力量，比如在三旧改造、闲置用地的处理上，向保障房建设倾斜。

连线广州

保障性住房投融资平台正筹建

社保基金或参与

记者28日从广州市住房保障办了解到，今年广州8.5万套保障房任务已超额完成。

对于保障房建设最为关键的资金问题，广州市住房保障办向记者透露，广州市今年将土地出让净收益用于保障房建设的比例从10%提高到13%，超收部分优先安排用于保障房项目建设。

同时，积极探索采取国有企业参与、投资补助、贷款贴息等方式，积极引导、鼓励、支持社会资金参与保障性住房建设和运营，目前已成立保障性住房投融资平台筹建小组。另一方面，今年，广州市财政已安排廉租住房保障资金47.71亿元，为历年之最。

广州市住房保障办更透露，明年将加快搭建保障房建设融资平台，争取引入全国社保基金、保险资金及其他社会资金参与保障房建设。

今年以来，广州社会力量新开工建设保障性住房9956套，约占今年目标任务的11.7%，其中，利用自用土地建设约6882套，商品房配建3074套。（记者 蒋悦飞 潘彧 赖伟行 何颖思）

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