余丰慧冷静看地王潮

余丰慧：冷静看“地王潮”

余丰慧(财经评论员)　　这几天，在房地产领域最受关注的是一些城市 “地王”比赛式出炉。北京农展馆北路地块楼面价高达7.3万元/平方米，是北京乃至全国当之无愧的单价“地王”。　　北京单价“地王”还在热议之中，上海又传来总价“地王”的消息——徐家汇中心项目地块卖出217.7亿元，是上海迄今为止成交的最高总价，在全国范围也是第二高。同日，杭州和苏州也诞生新的“地王”。　　这两天俨然成了“地王日”。　　有人士表示，北京、上海等地“地王”将带动一、二线城市房价出现新一轮上涨，预示着全国房价将继续走高。一位网友说，一些家庭看到北京诞生新的单价“地王”后，连夜排队购房。足以看出，“地王”频现对市场预期和购房者预期产生了严重影响。　　笔者认为，一定要仔细分析“地王”频现的真相，一定要详细观察和了解“地王”诞生的真正原因。决不能听风就是雨、跟风盲从偏听偏信。　　就拿北京楼面价7.3万元/平方米的“地王”来说，它貌似对房价走势影响很大，但实际只是 “纸老虎”，影响很小甚至没有。首先，北京农展览地块位置稀缺，体量较小，对整体市场影响有限；其次，北京农展览地块住房定位在高价豪宅上，与一般大众的住房需求没有多大关系。　　再看上海“地王”，按照规划，徐家汇中心将成为一站式国际时尚商圈，项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐5种功能形态。主要是商业圈开发，并不是以商住楼为主，与百姓真正关心的房价走势似乎也远了一点。　　因此，决不能概念化、标题化地看北京“楼面价7.3万元/平方米”“预期售价15万元/平方米”的单价“地王”和上海217.7亿的总价“地王”噱头，而是要细细分析和斟酌其诞生的细节。这样才能全面深入地了解背后的“真相”以及到底对市场有无影响、影响多大、正面影响还是负面影响。　　总体上看，内地房价已经失去了继续上涨的基础。最多是一、二线城市与三、四线城市，高端楼盘和一般商品房，市中心土地资源稀缺地段与一般地区在价格上出现严重分化。从政策角度分析，调控不会有丝毫松懈，调控手段将会更加完善有效，比如推出房产税，替代行政化手段较强的限购政策等。有舆论分析，十八届三中全会后将会出台对楼市更严厉的政策措施，如土地政策的较大改革等。　　从市场角度分析，已经出现一个不容忽视的现象：有价无市。标价再高，购买者寥寥。消费者、投资投机者已经很难继续支撑和满足当前的畸高房价。购房需求者已经出现被高房价吓得望而却步的迹象。这是房地产泡沫破灭的征兆和信号，说明高房价正在作最后的负隅顽抗，高房价已经进入穷途末路了。一旦这种迹象成为气候，那么，房地产市场离泡沫破灭就不远了。温州房价已经“腰斩”，出现大量房产价值低于贷款本金的现象，房主弃房而去的可能性在增大，房贷风险已经凸现出来。这种状况将会蔓延到全国。　　随着美国量化宽松政策的逐步退出，亚洲房地产泡沫被刺破是必然的，内地房地产或难幸免。目前，印度、印尼金融体系和房地产市场已经开始较大幅度波动，市场担忧亚洲金融风暴再次来袭。我国香港特区已经高度警觉起来。日前，香港财经事务及库务局局长陈家强坦言：“过去2~3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。美国量化宽松政策退市已箭在弦上，利率上升将导致资产重新定价，楼价届时将不可避免地下跌。”　　从企业角度分析，在一些企业陶醉于拿“地王”的兴奋中时，一些更加精明的企业却选择了撤离，认为中国内地房地产存在巨大泡沫破裂的风险。比如李嘉诚近期已经在大幅度抛售香港和内地房地产，转而投资欧洲等海外地区。万科的王石先生和SOHO中国联席总裁张欣女士都多次警示内地房地产的巨大泡沫破裂风险。特别是王石先生已经将一部分资本撤离到美国开辟新的“战场”。　　因此，房地产泡沫消退只是时间问题，畸高房价下跌的前期征兆已经初露端倪。出现几个“地王”也难以抵挡住高房价已经穷途末路的大趋势。

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